Immobilien – Projektentwicklung mit MNI Consults

Als Immobilienprojektentwicklung wird der gesamte Prozess bei der Immobilienentwicklung bezeichnet. Er beinhaltet Planung, Steuerung, Durchführung und die Überwachung der Maßnahmen des gesamten Immobilienprojekts.

Der erste Schritt im Lebenszyklus einer Immobilie ist immer die Immobilienprojektentwicklung. Für die wirtschaftliche Entwicklung den ökonomischen Erfolg eines Immobilienprojekts ist Sie unverzichtbar, denn Sie beinhaltet alle wesentlichen Punkte und Maßnahmen, welche erforderlich sind, um Grundstücke nach geltendem Baurecht zu bebauen.

Hierzu zählen beispielsweise:

  • Konzeptionierung
  • Baurechtschaffung
  • Kapitalbeschaffung
  • Akquise von Grundstücken und Investoren
  • Projektsteuerung

Eine Projektentwicklung wird meistens für große Immobilien und Bauvorhaben genutzt. Ziel ist es das Projekt für Bauträger, Investoren und Projektleiter möglichst rentabel und erfolgreich zu gestalten.

Die wichtigsten Faktoren Standort, Idee und Kapital werden zu einer Konzeption zusammengefasst, welche sämtliche Maßnahmen enthält, die gewährleisten, dass das Projekt festgelegte Ziele in den Bereichen Wirtschaftlichkeit und Qualität in bestimmten Zeitvorgaben einhält.

Die Grundsäulen einer Projektentwicklung

Die Immobilen-Projektentwicklung hat drei wesentliche Grundsäulen: Idee, Kapital und Standort.  Insgesamt betrachtet geht es darum, diese Grundsäulen so miteinander zu kombinieren, dass die Immobilie wettbewerbsfähig ist und wirtschaftliche, sowie ökologische und soziale Ziele mit einer gewissen Nachhaltigkeit erreicht.

Eine Projektentwicklung kann drei verschiedene Ausgangssituationen und somit Voraussetzungen vorweisen:

  1. Standort geklärt – in diesem Fall werden noch Idee und Kapital gesucht. Ein typisches Beispiel für diese Ausgangsposition ist, dass eine Konversionsfläche wie eine Bahnliegenschaft eine neue Nutzung anstrebt. Zu diesem Zeitpunkt ist die Idee des Vorhabens, sowie die spätere Finanzierung noch unklar.
  2. Idee vorhanden – Standort und Kapitalbeschaffung noch ungeklärt. Beispielsweise bei Franchiseprojekten ist schon immer die Idee vorhanden. Es muss ich aber noch um die Finanzierung gekümmert werden und ein passender Standort ermittelt werden.
  3. Kapitalvorhanden- Investitionsmöglichkeit in Form von Idee und Standort gesucht. Es gibt viele Immobilieninvestoren, welche stets auf der Suche nach rentablen Ideen und Standorten für neue Projekte sind.

Für die nächste Phase müssen alle Voraussetzungen erfüllt sein.

Die Immobilien-Projektentwicklung und ihre Akteure

Eine Projektentwicklung umfasst sehr viele Maßnahmen und es müssen viele Hürden überwunden und vieles organisiert werden. Dementsprechend sind auch einige Akteure daran beteiligt. Hier zu zählt nicht nur ein Unternehmen und ein Projektleiter. Sie alle müssen in den unterschiedlichen Phasen der Projektentwicklung Hand in Hand zusammenarbeiten. Dem Projektentwickler, also somit auch MNI Conults wird hierbei die umfassende und schwierige Aufgabe zu Teil, die Interessen aller beteiligten Akteure im Gesamtkonzept zu berücksichtigen. In folgender Übersicht wollen wir das Zusammenspiel aller beteiligten Akteure veranschaulichen.

Ablauf Immobilien – Projektentwicklung

Die Projektentwicklung bei Immobilien ist ein umfassender und meistens langer ebenso wie komplexer Prozess, welcher sich in mehrere Phasen gliedert. Diese sind allerdings nicht chronologisch angeordnet, sondern wechseln sich viel mehr ab und es kommt immer wieder zu Überschneidungen ähnlich wie bei der Zusammenarbeit der beteiligten Akteure. Dennoch lassen sich die einzelnen Phasen gut herausarbeiten und beschreiben.

Phase 1: Projektinitiierung

Bei der Projektinitiierung geht es größtenteils darum die fehlenden Voraussetzungen für das Projekt zu schaffen. Es geht also darum Idee, Standort und Kapital in Einklang zu bringen. Sobald dies erfolgt ist kann ein erstes Konzept erstellt werden, auf dessen Grundlage die groben Projektentwicklungskosten berechnet werden können. Ähnlich wie in einem Businessplan sollte ein Best, Base und Worstcase Szenario kalkuliert werden. Dies ist deshalb ratsam, weil die Projektwirtschaftlichkeit in Abhängigkeit zu sehr vielen Faktoren steht, welche sich rasch ändern können. Typische Beispiele für diese Faktoren sind Mieten, Zinsen oder auch Grundstückswerte.

Es gibt zwei unterschiedliche Berechnungsmethoden:

Backdoor – Approach: Man geht von einer durchschnittlichen und angemessenen Miete aus. Die Baukosten für ein Immobilienprojekt an sich sind relativ fix, weil die Materialwerte und Lohnkosten weniger Schwankungen unterliegen. Aus dieser Kalkulation ergibt sich ein maximaler Kaufpreis bei dem ein Kauf des Grundstücks noch rentabel ist.

Frontdoor – Approach: Man berechnet die voraussichtlichen Kosten des Projekts und errechnet daraus eine realistische Mindestmiete, welche notwendig ist um Rentabilität und Vermarktungsfähigkeit des Projekts zu gewährleisten,

Phase 2: Konzeption

In der Phase der Konzeption geht es zu großen Teilen darum zu überprüfen, ob und inwiefern das Projekt realisierbar und wirtschaftlich rentabel ist. Nach Fertigstellung der Konzeption wird diese allen beteiligten Akteuren vorgelegt. Es wird hier mit vielen unterschiedlichen Analysen gearbeitet, um die Umsetzbarkeit zu überprüfen. Im schlechtesten Fall muss hier das Projekt eingestellt werden, da die Umsetzbarkeit und die Rahmenbedingungen nicht vereinbar sind.

Phase 3: Projektkonkretisierung

Der Beginn der Vorbereitungen für die notwendigen Bauarbeiten.

Es werden Entwürfe und Planungen erstellt, sowie Nutzungskonzepte definiert. Außerdem muss der Projektentwickler Genehmigungen oder auch Förderungen einholen.

Phase 4: Das Projektmanagement:

In der Phase des Projektmanagements geht es viel darum, Aufgaben und Verantwortungen zu verteilen und Fristen zu gestalten. Der Projektentwickler muss den Überblick über alle Aufgaben behalten und stets Termine, Fristen und Qualität überprüfen. Gleichzeitig muss er die Planung fortlaufend an nicht vorhersehbare Änderungen anpassen und von diesen Änderungen gibt es bei großen Bauvorhaben einige.

Phase 5: Die Projektvermarktung

Die Vermarktung des Projekts ist ein langwieriger Schritt, welche bereits bei der Konzeption beginnt, denn das erwartete Interesse ist ein wichtiger Bestandteil des gesamten Vorhabens.  Die Steuerung der Vertriebsmaßnahmen sowie die Organisation von Vermietung, Verpachtung und Verkauf der Immobilie oder Teilen der Immobilie ist Aufgabe des Projektentwicklers. Es muss alles so geplant werden, dass es zwischen Fertigstellung des Projekts und Monetarisierung keine Wartezeit gibt und somit Geld verloren geht.

Wenn auch Sie eine Immobilie haben, eine Idee oder in Immobilien investieren möchten freuen wir von MNI Consults auf einen baldigen Kontakt mit einem regen Austausch. Wir sind stets daran interessiert neue innovative Ideen zu verwirklichen und Sie können von unserem Netzwerk und unseren Erfahrungen profitieren.